The new 住宅买家/租户代表协议-简短表格 本质上是两种形式合二为一吗. 它可以用来提供全方位的服务, 也可以仅用于提供显示服务.

Paragraph 1. Parties. 插入经纪人和买方/租户客户的名称.

Paragraph 2. Appointment. 经纪人是客户的2021十大正规彩票app经纪人. 这是完整服务和显示服务选项下的代理协议. 经纪人与客户有信托关系.

Paragraph 3. Definitions. 本段定义了协议中使用的“获取”和“市场区域”的含义. 插入市场区域，客户将被展示并可能获得该物业. 市场区域可以是个人地址，也可以是更大的区域，比如德克萨斯州的一个县. 以获取无法容纳在可用空间中的更长的属性列表, 可以在协议中添加附件或证据. 可以在空白行中插入对所附展品的参考.

Paragraph 4. Term. 填上协议开始和结束的日期. 协议可以短至一天，也可以持续数月.

Paragraph 5. 代理的义务. 选择将提供哪些服务.

  • 完整的服务. 经纪人将协助客户在指定的市场范围内购置房产. For example, 经纪人会带你看房产, 撰写并协商报价, 帮助客户完成结案.
  • 显示服务. 经纪人将只向客户提供在指定市场区域内购买房产的权限. 填写客户为提供展示服务而向经纪人支付的固定费用金额.
    • “展示服务”选项可用于尚未准备好签署长期独家代理协议的买家或租户，但仍允许经纪人满足MLS要求，即与买家签订书面协议以展示房屋.
    • 协议的其余各段不适用.
    • 经纪人必须遵守法律规定的最低义务，以及经纪人的信托和道德义务. For example, 同时在显示服务选项下显示客户端属性, 保密的信义义务适用. (有关最低关税的更多信息，请参阅下面的常见问题解答.)
    • 该协议有一个空白行，以插入经纪人补偿的固定费用, 可以是双方同意的任何金额，包括0美元. 对于更复杂的费用安排，可以附上一个展览. Please note, 遵守MLS的政策, 经纪人赔偿数额必须客观确定, 这意味着它必须是一个确定的或特定的数量.
    • 经纪人应根据“展示服务”选项制定有关代理的经纪政策和程序, 比如关于经纪人接受的付款方式的问题, 收费方式(当面还是网上), 与销售代理薪酬分割.

以下附加条款仅适用于选择“全面服务”的情况.

Paragraph 6. 客户的义务. 经纪人是客户的独家代理人, 委托人必须通知其他利害关系人，经纪人独家代表委托人.

Paragraph 7. 代理报酬. 插入客户为提供全面服务而支付给经纪人的协商费用.

Paragraph 8. 中介. 选择客户端是否授权代理作为中介人, 在什么情况下，经纪人将同时代表买卖双方或业主和租客.

  • 提供展示服务的中介人:显示服务不需要中介人授权，即使是代理, 或者赞助代理, 向客户展示经纪人自己的房源. 如果客户想就经纪人列出的房产提交报价，就必须获得中介人的授权. 如果经纪人和客户后来同意一个全面的服务安排. 经纪人当时应该获得中介机构的授权.

常见问题

如果我的买家最初签署了一个买家的代表协议，只显示服务，但现在要我提交报价, 我需要修改协议吗?  

Yes. 在显示服务选项下, 您仅同意在指定的市场区域内提供物业使用权，以换取商定的费用. 客户要求的任何附加服务, 包括起草报价之类的活动, 就要约条款提供意见, 或者代表客户与卖家谈判, 必须由当事人同意吗. 双方可以修改短格式，选择“全面服务”选项 《买方/承租人代表协议》修正案 (TXR 1505). 双方还应决定是否需要中介人授权，以及中介人的费用应该是多少. 或者，双方可以选择执行协议 住宅买家/租户代表协议-长表格 (TXR 1501)提供全方位的服务.

根据买方/承租人代表协议的条款, 禁止经纪人收取超过协议规定数额的经纪服务报酬. Therefore, 在不修改代理协议的情况下，您将无法获得任何超出展示服务补偿金额的额外服务补偿.

如何只提供展示服务 住宅买家/租户代表协议-简短形式 (TXR 1507) 并遵守德克萨斯州法律规定的最低关税要求? 

经纪人可以满足德克萨斯州法律规定的最低义务，同时同意只提供展示服务. 第1101节.德州职业法典第557条要求执照持有人, at minimum, 回答当事人的问题，并向当事人提出任何提议. 这仅仅意味着代理人被要求向意向方提供报价. 这并不需要代理为买方写报价或谈判条款. 这一要求旨在防止代理人对其客户隐瞒信息. 如果卖方向代理发出报价, 代理商不能保留报盘，但必须将报盘转交给买方. Likewise, 如果买方向卖方发出要约, 代理商必须把报盘转交给卖方. 

So, 如果买家根据展示服务协议给他们的代理报价, 代理将不得不把报盘转交给卖方. 请记住，代理关系仅在协议期限内存在. 如果显示服务协议是一天或一个周末, 在这么短的时间内，许多买家不会向代理商提供报价.

法律允许经纪人就经纪人将向客户提供哪些服务达成一致. For example, 有有限的服务，列出经纪人和推荐代理谁已同意只提供某些服务给他们的客户. 所有经纪人仍然必须履行他们的法律和道德责任, 比如将客户的利益置于自身利益之上，公平对待交易各方, 在履行合同约定的有限服务时.

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